L’Agenzia delle Entrate ha recentemente chiarito che:
Quesito
Il Condominio Istante ha deliberato di avvalersi del cd. Superbonus previsto dal decreto Rilancio per l’esecuzione di interventi di isolamento termico dell’involucro dell’edificio, oltre ad interventi trainati di efficientamento energetico di cui all’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013, al fine di ottenere un miglioramento di due classi energetiche. L’edificio su cui effettuare gli interventi è costituito da cinque piani fuori terra ed è composto da 18 appartamenti e 3 magazzini, di cui 5 appartamenti (due al piano 4°, uno al piano 3° e due al piano 1°), risultano “al grezzo” e accatastati nella categoria F/3. Con documentazione integrativa presentata l’Istante fa presente che tutti gli appartamenti fanno strutturalmente parte del complesso e che quelli censiti catastalmente nella categoria F/3: – ai piani 3° e 1°, sono provvisti sia di tamponature esterne che interne nonché di intonaci esterni finiti; – al piano 4°, gli intonaci interni sono solo sbruffati e privi di impianti, finestre, infissi interni e pavimentazioni. Per le unità immobiliari F/3, i proprietari non prevedono una data di ultimazione dei lavori (per mancanza di liquidità) e che quando tale ultimazione sarà avvenuta detti appartamenti saranno di natura abitativa, presumibilmente, classificati nelle categorie catastali A/2 od A/3. Al fine di poter beneficiare delle agevolazioni previste dall’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, in relazione agli interventi che si intendono eseguire, l’Istante chiede di conoscere: 1) se l’esistenza di unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 preclude la possibilità al condominio di accedere alle agevolazioni previste per il cd. Superbonus; 2) se le medesime unità F/3 partecipano o meno alla formazione dell’importo complessivo di spesa ammissibile ai fini delle agevolazioni previste; 3) nell’ipotesi di accesso al regime del cd. Superbonus, se possono essere eseguite, sulle unità F/3, gli interventi trainati di cui all’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013.
Risposta
In relazione al caso in esame si fa presente che ai fini della fruizione dei benefici del cd. Superbonus, condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità
immobiliari e su edifici “esistenti” dotate di impianto di climatizzazione invernale, di natura residenziale (ad esclusione delle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico), non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione. Nel caso in esame in relazione al quesito sub 1), si rappresenta che le unità immobiliari, iscritte nel Catasto Fabbricati con la categoria F/3 “unità in corso di costruzione”, non sono definibili quali unità “esistenti” di natura residenziale, in quanto sono ancora in corso di costruzione. In particolare, in relazione all’attribuzione della categoria castale F/3, con la circolare n. 9/T del 26 novembre 2001, l’Agenzia del territorio ha precisato che tale identificazione catastale è da ascrivere esclusivamente a categorie fittizie, ossia “quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc..) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa”, (cfr. anche circolare n.4/T del 29 ottobre 2009), in quanto si tratta di categoria provvisoria, nella quale, su richiesta di parte e senza attribuzione di alcuna rendita catastale, vengono inseriti gli immobili in attesa della definitiva destinazione.
Ne consegue che la fruizione del Superbonus, è preclusa per interventi eseguiti su unità immobiliari F/3 in quanto trattasi di unità in via di costruzione e non di unità immobiliari “esistenti”.
La presenza delle cinque unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 non preclude, tuttavia, la possibilità al condominio Istante di accedere al Superbonus considerato che le restanti unità immobiliari sono diversamente accatastate ed hanno natura residenziale, sempre che venga rispettata per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro, l’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio esistente, senza considerare le unità in corso di costruzione. Con riferimento ai quesiti sub 2) e 3) si ritiene che le cinque unità immobiliari del condominio (due al piano 4°, uno al piano 3° e due al piano 1°) accatastate in categoria F/3 “Fabbricati in corso di costruzione”, non possano tuttavia concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile al fine di fruire delle agevolazioni previste per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano lo stesso involucro (intervento
trainante) poiché occorre tener conto del numero di unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori. Né tali unità possono usufruire delle detrazioni relative ad altri interventi trainati di efficientamento (peraltro non collegate ad un intervento trainante ammissibile). Pertanto, nel presupposto che sussistano tutte le condizioni previste dalla disciplina in esame ed, in particolare, che venga rispettata per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro, l’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio, senza considerare le unità F/3, secondo i criteri sopra precisati, il condominio Istante potrà beneficiare, per gli interventi di efficientamento energetico (trainanti e trainati), della detrazione calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione di 13 unità immobiliari (con esclusione delle unità immobiliari, censite quali unità F/3). Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati in base alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.
