Gare per le spiagge, investimenti non ammortizzati e opere sul demanio: che cosa prevede la legge e come prepararsi al nuovo affidamento.

Per chi gestisce uno stabilimento balneare, la preparazione delle nuove gare richiede una verifica concreta: quali beni appartengono ancora all’impresa, quali investimenti possono dare diritto a un indennizzo e quali condizioni consentono di partecipare alla selezione per la futura concessione.

La risposta dipende dal titolo demaniale, dalla storia delle opere e dalla documentazione delle spese. Il valore commerciale dello stabilimento, il credito eventualmente spettante al concessionario uscente e la proprietà delle costruzioni sono grandezze diverse, che devono essere ricostruite separatamente.

Il bando tipo del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti si inserisce in questo quadro. Può favorire procedure più uniformi, ma la tutela dell’impresa e la legittimità della gara dipendono dall’applicazione delle norme alla singola concessione.

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Bando tipo MIT 2026: lo stato del procedimento e le regole già vigenti

Occorre partire da un dato ufficiale: nella seduta della Conferenza unificata del 22 ottobre 2026, il punto relativo al parere sullo schema di bando tipo è stato rinviato. Quella seduta, dunque, non può essere presentata come l’approvazione definitiva del modello nazionale.

La predisposizione dello schema è prevista dall’articolo 8 del decreto-legge 11 marzo 2026, n. 32, convertito dalla legge 8 maggio 2026, n. 71. La disciplina delle procedure resta fondata soprattutto sugli articoli 3 e 4 della legge 5 agosto 2022, n. 118, come modificati dal decreto-legge n. 131/2024, convertito dalla legge n. 166/2024.

Per leggere correttamente le novità bisogna distinguere il testo legislativo dalle clausole ancora in discussione. La durata delle nuove concessioni fra cinque e venti anni e il pagamento iniziale dell’indennizzo in misura almeno pari al 20%, ad esempio, hanno già una base legislativa.

L’assegnazione della singola spiaggia richiede comunque la procedura dell’ente concedente. Il modello ministeriale deve essere coordinato con la normativa applicabile e con le caratteristiche dell’area.

Gare balneari 2027: scadenze e limiti della prosecuzione

La disciplina nazionale prevede, per i rapporti interessati dal regime transitorio, il riferimento al 30 settembre 2027. Per l’avvio delle procedure, l’articolo 4 stabilisce la regola dei sei mesi prima della scadenza del titolo e, in prima applicazione per le concessioni indicate dalla norma, il termine comunque non successivo al 30 giugno 2027.

Queste date devono essere lette nel rispetto del diritto dell’Unione europea e degli atti già adottati. Con la sentenza n. 6539 del 18 agosto 2026, la VII Sezione del Consiglio di Stato ha chiarito che il 30 settembre 2027 costituisce un termine massimo, che non impedisce un nuovo affidamento anteriore quando la procedura sia stata completata e ricorrano i presupposti per la cessazione anticipata del rapporto prorogato.

La legge contempla inoltre un differimento, con atto motivato, per ragioni oggettive che impediscano la conclusione della selezione, per il tempo strettamente necessario e comunque non oltre il 31 marzo 2028. Si tratta di una possibilità subordinata a specifiche condizioni, da verificare anche alla luce dei vincoli europei.

Sul piano operativo, il concessionario deve quindi controllare il calendario del proprio ente concedente: fare affidamento soltanto sulla scadenza nazionale può compromettere la preparazione della domanda e la tempestività delle iniziative di tutela.

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Direttiva Bolkestein e scarsità delle spiagge: quali verifiche servono

L’articolo 12 della direttiva 2006/123/CE richiede una selezione imparziale e trasparente quando il numero delle autorizzazioni disponibili è limitato dalla scarsità delle risorse naturali. Esclude il rinnovo automatico e i vantaggi attribuiti al prestatore uscente in quanto tale.

La Corte di giustizia, nella sentenza del 20 aprile 2023, causa C-348/22, e nell’ordinanza del 10 luglio 2026, causa C-574/25, ha precisato che la valutazione della scarsità deve utilizzare criteri oggettivi, trasparenti, non discriminatori e proporzionati. È possibile combinare un’analisi generale nazionale con una verifica riferita al territorio dell’autorità competente, sotto il controllo del giudice.

Da questi principi discende una precisa esigenza istruttoria: l’amministrazione deve rendere comprensibili i dati utilizzati e l’ambito territoriale della valutazione. La lunghezza complessiva della costa, da sola, non descrive necessariamente la disponibilità effettiva delle aree utilizzabili.

La questione della scarsità non consente comunque di accantonare la disciplina nazionale vigente sulle selezioni. Resta inoltre distinto il vincolo derivante dall’articolo 49 TFUE per le concessioni che presentano un interesse transfrontaliero certo, secondo la giurisprudenza inaugurata dalla sentenza Promoimpresa del 14 luglio 2016.

Durata delle concessioni e qualità dell’offerta: il ruolo del piano economico

La legge colloca la durata delle nuove concessioni fra cinque e venti anni, collegandola al tempo necessario per ammortizzare e remunerare equamente gli investimenti previsti dal piano economico-finanziario dell’aggiudicatario. Il limite massimo non attribuisce un diritto generalizzato a ottenere venti anni di gestione.

Il progetto deve quindi spiegare quanto si intende investire, quando saranno sostenute le spese e come saranno finanziate. Ricavi stagionali, costi del personale e manutenzioni devono essere coerenti con i servizi promessi.

Anche accessibilità, qualità degli impianti, tutela ambientale e ampliamento dei servizi acquistano valore attraverso impegni verificabili. Proporre un percorso accessibile fino alla battigia, ad esempio, richiede di indicarne caratteristiche, autorizzazioni necessarie, costi e tempi.

Per l’uscente, l’esperienza maturata può essere valorizzata nei limiti consentiti dalla legge e dai criteri di gara. Non garantisce, da sola, l’aggiudicazione della medesima area. Per ogni concorrente, una proposta credibile richiede che offerta tecnica e sostenibilità economica siano costruite insieme.

Opere non amovibili e articolo 49 del codice della navigazione

L’articolo 49 del codice della navigazione prevede che, alla cessazione della concessione e salvo diversa previsione del titolo, le opere non amovibili costruite sull’area demaniale siano acquisite allo Stato senza compenso o rimborso. Resta la facoltà dell’autorità di ordinarne la demolizione e il ripristino.

La Corte di giustizia, con la sentenza dell’11 luglio 2024, causa C-598/22, ha ritenuto che l’articolo 49 TFUE non osti a tale disciplina nei termini esaminati, anche in caso di rinnovo della concessione.

La ricostruzione deve riguardare anche i titoli precedenti. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 8024 del 14 ottobre 2025, ha ribadito la natura automatica dell’acquisizione alla scadenza, salva diversa pattuizione: il procedimento di incameramento ha carattere ricognitivo.

Occorre perciò verificare quando ogni opera sia stata realizzata, la sua effettiva amovibilità e se sia già intervenuto un trasferimento al patrimonio pubblico. La qualificazione del bene non può essere risolta soltanto attraverso la denominazione attribuitagli dall’impresa o la sua iscrizione in contabilità.

Indennizzo al concessionario uscente: che cosa può essere riconosciuto

L’indennizzo previsto dall’articolo 4, comma 9, della legge n. 118/2022 opera su un piano distinto dall’acquisizione delle opere allo Stato. Quando la concessione viene rilasciata a un nuovo soggetto, la norma pone il relativo onere a carico del subentrante, nei limiti delle componenti ammesse e dimostrate.

La disciplina considera il valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati alla fine della concessione, inclusi quelli conseguenti a calamità debitamente dichiarate o a sopravvenuti obblighi di legge, al netto degli aiuti e delle sovvenzioni pubbliche percepiti e non rimborsati. Prevede inoltre quanto necessario a garantire un’equa remunerazione degli investimenti compiuti negli ultimi cinque anni, secondo i criteri applicabili.

Il riferimento al quinquennio riguarda questa seconda componente: non è un limite temporale generale per tutti gli investimenti non ammortizzati.

Il Consiglio di Stato, nella sentenza n. 6539/2026, ha escluso automatismi e richiesto la prova degli investimenti rilevanti. La decisione va letta considerando anche il regime temporale della procedura esaminata; non può diventare un motivo per ignorare le componenti espressamente contemplate dalla legge nelle gare cui la nuova disciplina si applica.

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Avviamento, acquisto dell’azienda e attrezzature: evitare sovrapposizioni

L’indennizzo legale non coincide con il prezzo che potrebbe essere richiesto per vendere l’azienda balneare. Il fatturato storico, la notorietà dell’attività e la clientela possono incidere su una valutazione commerciale, ma non costituiscono automaticamente crediti verso il nuovo concessionario.

La stessa attenzione serve quando l’attuale gestore abbia acquistato lo stabilimento da un precedente operatore. Il prezzo pagato non dimostra, da solo, l’esistenza di un corrispondente investimento indennizzabile alla scadenza.

Va poi ricostruita la sorte delle attrezzature amovibili. Prima di includere una posta nella stima occorre sapere se il bene sarà rimosso, trasferito al subentrante oppure rimarrà nella disponibilità dell’uscente. Un eventuale accordo di vendita deve essere coordinato con la perizia, evitando duplicazioni.

La verifica giuridica della proprietà e del titolo al ristoro deve precedere il calcolo economico. Una stima dettagliata non può rendere indennizzabile una voce che sia priva del necessario fondamento.

Come documentare gli investimenti e costruire una perizia verificabile

Per ogni investimento è utile ricostruire il costo sostenuto, la data di realizzazione, i pagamenti, le autorizzazioni e l’eventuale contributo pubblico ricevuto. Le fatture devono trovare riscontro nei beni esistenti e nei dati contabili; il registro dei cespiti deve essere coordinato con il fascicolo demaniale.

Si consideri, a titolo esemplificativo, un impianto acquistato con un contributo pubblico e ancora utilizzabile alla scadenza. La verifica deve spiegare la spesa rimasta effettivamente a carico dell’impresa, le quote già ammortizzate e la destinazione dell’impianto al momento del subentro. Il costo originario, isolatamente considerato, non fornisce la risposta.

La perizia deve consentire di seguire il ragionamento dalla singola voce al risultato finale, chiarendo il rapporto tra dati contabili e criteri estimativi. Anche le ragioni di esclusione di una spesa devono risultare comprensibili.

Questo lavoro va iniziato prima della pubblicazione del bando. Recuperare autorizzazioni e giustificativi durante il termine per presentare l’offerta può risultare difficile e lasciare irrisolte questioni che incidono sul valore richiesto.

Perizia asseverata e linee guida dei commercialisti

La legge richiede che la perizia sia acquisita dall’ente concedente prima della pubblicazione del bando. La redazione è affidata a un professionista o a un collegio nominato dall’ente fra cinque nominativi indicati dal Presidente del Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili. Le spese sono poste a carico dell’uscente.

Con l’Informativa n. 121 del 16 ottobre 2026, il CNDCEC ha comunicato l’approvazione delle linee guida per la stima dell’indennizzo, adottate il 23 settembre. Lo stesso documento precisa che le disposizioni richiamate dallo schema di bando tipo hanno ancora carattere provvisorio e possono richiedere aggiornamenti.

Le linee guida costituiscono un riferimento tecnico da coordinare con la legge e con gli atti applicabili. La loro approvazione professionale non equivale all’adozione di un decreto ministeriale.

Per i soggetti interessati, l’accessibilità della relazione e dei documenti rilevanti permette di verificare errori di classificazione, contributi non detratti o investimenti trascurati, nel rispetto delle regole sull’accesso e sulla riservatezza.

Pagamento dell’indennizzo: la soglia del 20% è già nella legge

L’articolo 4, comma 9, subordina il perfezionamento del nuovo rapporto al pagamento dell’indennizzo da parte del subentrante in misura non inferiore al 20%. Questa soglia non nasce dalla sola bozza ministeriale.

La medesima disposizione collega al mancato tempestivo pagamento previsto dalla norma la decadenza dalla concessione, escludendo che ne derivi la prosecuzione del precedente rapporto. Il bando deve indicare importo, termini e modalità di corresponsione.

Eventuali scadenze per il saldo e garanzie devono essere verificate nel testo effettivamente applicabile alla gara. Non è corretto attribuire valore generale a un calendario ricavato da una versione provvisoria dello schema.

Per chi partecipa, l’indennizzo incide sulla liquidità necessaria all’avvio. Una simulazione economica dovrebbe considerare insieme anticipo, saldo, cauzioni e nuovi investimenti, verificando la sostenibilità anche in presenza di ricavi inferiori alle attese. Per chi esce, devono essere chiare le condizioni di esigibilità e le garanzie del credito riconosciuto.

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Tutela del concessionario e controllo del bando prima della gara

La preparazione dell’attuale gestore deve procedere lungo due direttrici: documentare la posizione relativa ai beni e agli investimenti già effettuati e costruire il progetto per l’eventuale nuova concessione.

Quando vengono pubblicati gli atti, occorre confrontare perizia, inventario e condizioni economiche. Una difformità nella consistenza dell’area, un’opera qualificata erroneamente o un costo di subentro non ricostruibile possono incidere sulla domanda quanto un requisito di partecipazione sproporzionato.

I chiarimenti vanno formulati in modo puntuale, indicando il documento e la questione da risolvere. Se emerge una lesione, occorre valutare tempestivamente l’accesso agli atti e gli strumenti di tutela: una richiesta di chiarimenti o di autotutela non sospende, di per sé, i termini per ricorrere.

La data di avvio della procedura merita particolare attenzione, perché può incidere sulla disciplina applicabile. Le conclusioni riferite a gare anteriori alla riforma del 2024 non possono essere trasferite automaticamente a procedure successive.

Competenze pubbliche e responsabilità dell’ente concedente

Anche il rapporto fra modello nazionale e autonomie territoriali è oggetto di discussione. Il ricorso della Regione Calabria iscritto al n. 14 del registro ricorsi 2026 riguarda l’articolo 8 del decreto-legge n. 32/2026 e il coinvolgimento regionale nella predisposizione del bando tipo. La proposizione del ricorso non equivale a una dichiarazione di illegittimità costituzionale della norma.

Per l’ente concedente resta essenziale un’istruttoria riferita alla singola area. Oggetto della concessione, consistenza dei beni, stima dell’indennizzo e durata devono essere coerenti, così da consentire offerte comparabili e una valutazione motivata.

Un importo sovrastimato può ostacolare la partecipazione; una stima che ometta investimenti tutelati può pregiudicare l’uscente. Il controllo analitico delle singole poste permette di affrontare entrambe le criticità.

Consulenza legale per concessioni balneari, indennizzi e gare demaniali

La preparazione della gara comincia dal fascicolo della concessione. La verifica congiunta di titoli, opere e investimenti permette di individuare le questioni da chiarire con l’amministrazione e di impostare una partecipazione sostenibile.

Lo Studio Legale Di Giacinto presta consulenza in materia di concessioni demaniali marittime, bandi per stabilimenti balneari, indennizzi al concessionario uscente e tutela nelle procedure di affidamento.

Per una valutazione della propria posizione è possibile contattare lo Studio e sottoporre il titolo concessorio, gli atti dell’ente e la documentazione degli investimenti.

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FAQ sulle concessioni balneari 2026–2027

Il bando tipo MIT è stato approvato il 22 ottobre 2026?

Il report ufficiale della Conferenza unificata registra il rinvio del punto relativo al parere. La seduta del 22 ottobre non costituisce quindi approvazione definitiva dello schema. Per utilizzare una versione del modello occorre verificarne provenienza e stato di adozione.

Il rinvio del bando tipo blocca le gare balneari?

Il rinvio non introduce, di per sé, una sospensione delle procedure. Gli enti devono applicare la disciplina vigente. La legge esclude espressamente che la mancata adozione del decreto sui criteri dell’indennizzo giustifichi il mancato avvio delle selezioni.

La concessione è garantita fino al 30 settembre 2027?

Il riferimento nazionale non garantisce incondizionatamente la permanenza fino a quella data. Devono essere considerati gli atti locali, le procedure concluse e il diritto europeo. Il Consiglio di Stato ha riconosciuto la possibilità di nuovi affidamenti anteriori, nei presupposti indicati dalla sentenza n. 6539/2026.

Chi deve pagare l’indennizzo all’uscente?

L’indennizzo previsto dall’articolo 4, comma 9, è a carico del concessionario subentrante, quando ricorrono i presupposti normativi. Le spese della perizia asseverata sono invece a carico dell’uscente. Le due obbligazioni devono essere distinte.

Sono indennizzabili soltanto gli investimenti degli ultimi cinque anni?

Il limite quinquennale riguarda la componente relativa all’equa remunerazione. La componente degli investimenti non ammortizzati richiede la verifica delle spese rilevanti e documentate, senza essere automaticamente circoscritta allo stesso periodo.

Il subentrante deve rimborsare l’intero valore dello stabilimento?

La disciplina non impone il rimborso automatico del valore commerciale dell’azienda. Devono essere individuate le componenti ammesse dalla legge. Clientela, fatturato e prezzo di acquisto dell’attività non dimostrano, da soli, un credito indennitario di pari importo.

Le opere diventano dello Stato anche se la concessione viene rinnovata?

La sentenza C-598/22 ha ritenuto compatibile con l’articolo 49 TFUE la disciplina esaminata anche in caso di rinnovo. L’applicazione concreta richiede l’esame delle clausole del titolo, della natura delle opere e della successione dei rapporti concessori.

Chi nomina il professionista per la perizia?

La nomina compete all’ente concedente, secondo il procedimento stabilito dalla legge, fra cinque nominativi indicati dal Presidente del CNDCEC. L’uscente può predisporre documentazione e valutazioni di supporto, che non sostituiscono automaticamente la perizia richiesta per la gara.

Il pagamento iniziale del 20% dipende dalla bozza MIT?

La soglia minima del 20% è già prevista dalla legge per il perfezionamento del nuovo rapporto. Importi, modalità, termini per il saldo e garanzie devono essere verificati negli atti applicabili alla singola procedura.

L’attuale concessionario ha un diritto di preferenza?

La qualità di uscente non assicura il rinnovo o l’aggiudicazione. L’esperienza può essere valutata nei limiti consentiti dalla disciplina e dai criteri di selezione, rispettando parità di trattamento e divieto di vantaggi indebiti.

Le nuove concessioni dureranno tutte venti anni?

La legge prevede un intervallo fra cinque e venti anni. La durata concreta deve essere giustificata dagli investimenti e dal piano economico-finanziario, senza applicare automaticamente il limite massimo a ogni affidamento.

Una richiesta di chiarimenti sospende il termine per impugnare?

Di per sé, no. L’impresa deve valutare autonomamente i termini e il momento in cui l’atto diventa lesivo. In presenza di criticità, è opportuno coordinare subito la richiesta di documenti con la valutazione delle iniziative di tutela.

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